开云集团-商业地产与智能社区

　　* 商业地产项目开发的类型 商业地产开发 大致有三种： Shopping Center 这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区，能够弥补大型超市在商品线上的不足，并可通过出租场地增加附属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。 商业地产项目开发的类型 商业地产开发 Shopping Mall： 这种模式购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式，甚至于已经作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。 商业地产项目开发的类型 商业地产开发 Citymall： 即城市广场，与ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于购物以及配套的餐饮、休闲、娱乐等，还将旅游、餐饮、休闲、娱乐理念组建成动静相宜、具备基本城市功能的联合体。与ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更适合城市人多方面的需求。 商业地产的开发模式 商业地产开发 沃尔玛模式 百货公司模式 精品店模式 这种模式比较典型的是 “万科”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。 目前在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式是比较多的。 这类模式又叫“美国模式”，它主要在少数高端的市场进行精品店的经营，例如，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。 商业地产开发定位尺度 商业地产开发 购物中心大发展的时代 12000美元 仓储式商店兴起 8000美元 便利店兴起 6000美元 超级市场兴起 2000至3000美元 百货商店兴起 1000美元 业 态 发 展 情 况 人 均 G D P 尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。 商业地产开发定位尺度 商业地产开发 尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交Kaiyun股份有限公司通形式上来说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。 商业地产开发定位尺度 商业地产开发 尺度三：依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位 世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段： 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化初级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。 商业地产开发定位 商业地产开发 城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。 初级阶段 城市化率30%以下 商业向城市的 几何中心聚集 零售行业的特征： －－向心聚集 中级阶段 城市化率70 %以下 零售行业的特征： －－离心分散 商业向城市的 几何中心发展 高级阶段 城市化率70%以上 零售行业的特征： －－离心聚集 商业离开城市的几何中心，向郊区聚集 商业地产开发商的类型 商业地产开发 商业开发商 零售商 其他类型开发商 房地产开发商 各种开发机构 由于居住开发需要有商业配套设施，因此房地产开发商 被迫进入商业项目开发领域 包括其它行业转型进入商业地产项目开发 因为拥有适合的商业用地而进行开发 商业地产评估 商业地产开发 商业评估、布局和经营管理 很多开发商都很熟悉房地产开发模式，在前期规划设计结束以后，变数就很少了，其建筑形式比较单一。但商业地产开发还要加入商业经营模式，必须进行商业评估和布局规划。 商业地产评估 商业地产开发 商业评估最重要的是要决定它的商业业态，是社区性的还是区域性的。在开发商业地产项目之前，一定要先了解消费群是谁，按照消费群的行为分析来进行项目定位。 随后就要进行商业竞争对手分析。市场常常呈现不均衡发展，某个区域缺少商业没人做，有的地方商业设施已经太多，但是大家还是愿意挤在里面。究竟一个区域需要多少商业、多大规模或者什么样的业态，都要进行分析。 再就是城市宏观经济分析。小康社会和没解决温饱问题的社会对商业的要求不一样，在不同发展阶段对商业的要求也有不同。 商业业态 （社区性/区域性） 竞争对 手分析 城市宏观 经济分析 开发模式 *

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