开云集团-商业地产与智能社区

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　　大型商业地产开发详细全流程_开发报建_前策_招商_设计_成本_工程_财务_运营.pptx

　　1、5.1 商业定位 5.1.1 项目区位及商业指标 5.1.1-项目区位条件 -项目总体规划及商业指标 区域环境及辐射客群 5.1.2-区域定位及发展方向 5.1.2-区域功能分区特征 5.1.2-区域公共交通条件 -辐射商圈的人口构成 商业竞争市场环境 5.1.3-区域商圈格 5.1.3-主要竞争商业分析 -商业业态机会分析 商业定位及业态组合 5.1.4-项目SWOT分析 5.1.4-项目总体定位 5.1.4-项目客群定位 5.1.4-项目业态组合 5.1.4-功能构成配比 5.2 研发 5.2.1总图 5.2.1-规划设计条件 5.2.1-规划设计原则 5.2.1-规划风险管控 5.2.

　　2、1-总图溢价策略 5.2.1-总图及指标 5.2.1-商业布局及分区 5.2.1-商业室外交通分析-周边道路 5.2.1-建筑退界及间距分析,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板3,5.2.1-地块及建筑尺寸分析 5.2.1-场地标高及竖向设计 -室外场地分析 5.2.2 商业 -业态填空及得房率计算 5.2.2-柱网研究 5.2.2-层高及净高分析 5.2.2- 商业水平动线.2.2 -商场疏散及消防设计 5.2.2- 设备用房及辅助设施 -地面停车分析 -立面 5.2.3- 外立面设计原则 5.2.

　　5、装范围及面积 5.3.3 -精装成本及敏感点分析 5.3.3 -主要装饰材料样板,5.3.3-精装样板段内容及计划 5.3.3-精装修各单项形式分析及影响 5.3.3-精装修工程,5.3.4 景观 5.3.4-景观定位及策略 5.3.4-景观设计原则 5.3.4-景观空间要求及交通分析 5.3.4-景观设计分解 5.3.4-景观成本管控 -景观施工管控 资产管理 5.3.5-资产清单 -资产评估 建造标准 5.3.6-商业建造标准 -专项技术标准 租户协调 5.3.7-前期信息调查 5.3.7-关键节点管控要点 5.3.7-租户管控要点 5.3.7-开业前租户风险预估 5.3.7-其它补充内容

　　6、物业管理 人流管理 车流管理 货运相关配套 垃圾清运相关配套 组织规划及人员配置 物业收费标准 物业用房选址、面积及平面布置 其它物业管理风险 购物中心环境品质保障,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板4,目 录,5.4 收益测算 5.4.1 租务市场调研数据 5.4.1-城市商圈分布 5.4.1-商圈租赁市场概况 5.4.1-零售业态租金情况 -主力店租金情况 平均租金及各层租金预估 广告及推广活动收入预估 停车收入预估 全部收益汇总 成本分析及比较 投资回收测算 招商策略及招商节点,后期运营管理规划 营运组织架构及岗位配置 统一营运管控体系，建立经营预警机制,部门 文件名5,5.1

　　7、 商业定位,5.1.1 项目区位及商业指标 5.1.1-项目区位条件 5.1.1-项目总体规划及商业指标,版权声明,5.1.1-项目区位条件,两江交汇、港运门户、钢铁重镇,宝山位于长江、黄浦江交汇处， 海运连接164个国家和地区的 400多个港口，区内有三大集 装箱码头，吞吐量占上海70， 是全国最大的集装箱储运基地。 宝钢连续十年入选世界500强， 现位居世界钢铁行业第二位， 中国第一位。, 2008 龙湖地产有限公司,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板6,版权声明,宝山规划呈“三段式”：北部产业，中部新城，南部老城,本项目,宝山钢铁 基地,宝山城市 工业园区-北区,罗店工业小区,月杨

　　8、工业区,顾村工业 园区,宝山城市 工业园区-南 区,吴淞工 业基地,新城规划亦呈“三段式”：东部工业、中部居住&工业、西部生态居住 本项目所在区域近半土地用途为“生态绿地”，堪称“北上海天然氧吧” 生态绿地环绕,住宅地块密集,片区中心的 地铁上盖商业,5.1.1-项目区位条件, 2008 龙湖地产有限公司,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板7,插图,5.1.1-项目总体规划及商业指标,集团运营部集团启动会资料编制模板9,销售商业,持有商业,公寓,5.1.1-项目总体规划及商业指标,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板10,插图,5.1.1-项目总体规划及商业指标,部门 文件名11,

　　9、5.1 商业定位,5.1.2 区域环境及辐射客群 5.1.2-区域定位及发展方向 5.1.2-区域功能分区特征 5.1.2-区域公共交通条件 5.1.2-辐射商圈的人口构成,版权声明, 2008 龙湖地产有限公司,区域居民现有人口约20.3万人，至2016年约29.9万人，至2019年约40.8万人 另两大景点、枢纽换乘人流将成为消费人群的重要补充,现有居民 20万 至2019年 约40万人 潜在人群,顾村公园2013樱花节人流超过百万，其余时段郊 游、烧烤人流如织（周末人流3万左右）； 美兰湖高尔夫球场赛事密集：上海名人赛、全国团 体赛、 BMW大师赛（2012.10）； 六条公交线、号线换乘人流量可观。,已建住宅,规划绿地,规划住宅,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板12,合计消费人群近45万,5.1.2 区域环境及辐射客群,版,权声明 2008 龙湖地产有限公司,5.1.2-区域定位及发展方向,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板13,版权声明 2008 龙湖地产有限公司,项目紧邻4大交通主动脉，车行往还上海各区及周边城市均十分便利,200m至宝安公路（宝山至嘉定安亭），北部交通 主动脉； 1km至沪太路（太仓至上海火车站），北部交通 主动脉； 3.7km至外环沪太路口，通过外环前往虹桥枢纽仅 20分钟，前往浦东机场仅40分钟。 4.8km至郊环沪太路口，通过

　　11、郊环前往南通仅80 分钟，前往苏州仅1小时。,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板14,5.1.2-区域公共交通条件,版权声明, 2008 龙湖地产有限公司,美兰湖、罗店,刘行&潘广路,顾村,上海大学,大场镇,长寿路,本 案,大华,静安寺CBD世博园磁悬浮、新国际博览中心,本案直接 辐射范围,无缝连接轨交7号线号出口 距离潘广路站仅300米；距离顾村公园站仅1500米,本项目通过7号线链接上海多个关键区域，通过7号 线条线路，为区域居民工作、出行提供了极大便利 （至静安寺仅35分钟）；,运营及投资发展部 集团启动会资料编制

　　12、模板15,本项目辐射区域涵盖顾村、罗店两镇，范围内设顾 村公园、刘行、潘广路、罗南新村、美兰湖共5个 站点。,5.1.2-区域公共交通条件,版权声明 2008 龙湖地产有限公司,项目内部规划公交始发站，含6条线条通往嘉定。 公交、轨交无缝换乘的实现将极大丰富本项目的人流 量，提升商业竞争能力。,地铁上盖、外环&郊环、沪太路&宝安公路、公交始发站 无论自驾或公共交通，来往本项目均极其便利，堪称“综合型交通枢纽”,5.1.2-区域公共交通条件,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板16,版权声明 2008 龙湖地产有限公司,3.1KM,4.5KM,4.7KM,6.

　　13、9KM,7.3KM,5.7KM,7号线,老罗店,老刘行,老顾村,美兰湖,顾北路,动迁区,顾村公园,动 迁 区,本地原住民：主要分布在老罗店、老顾村、老刘行三 处，年龄层范围较广，消费能力中等，以日常生活消 费为主；,市区导入客户（动迁）：主要分布在地块周边动迁区， 来自上海市区各个区域，以北区为主（闸北、虹口、 杨浦），年龄层范围较广，消费能力较强，日常生活 消费与时尚类消费兼具；,市区导入客户（高端）：主要为分布在美兰湖、顾村 公园附近购买高端改善类住宅的客户，消费能力强，,日常生活消费与时尚类消费兼具；,新上海人：主要分布在美兰湖、顾村公园、顾北路附 近首次置业的客户，是年轻时尚中产阶级，

　　14、消费能力 较强。,本案主要辐射顾村、罗店两镇，区域内客户以居民为主，分为三类： 本地原住民；上海市区导入客户；新上海人,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板17,5.1.2-辐射商圈的人口构成,部门 文件名18,5.1 商业定位,5.1.3 商业竞争市场环境 5.1.3-区域商圈 5.1.3-主要竞争商业分析 5.1.3-商业业态机会分析,版权声明 2008 龙湖地产有限公司,昊元商圈,地块东侧 动迁区,顾村公园,罗店老镇,世纪联华,北欧新镇 奥特莱斯,皇冠假日美 兰湖高尔夫,依云长街,片区商业发展较为落后，当前呈：不集中、档次低、体验性差的特点 强势主力业态方面，大卖场仅有世纪联华，无影

　　15、院，KTV为低端地方品牌,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板19,5.1.3-区域商圈,版,权声明 2008 龙湖地产有限公司,正大持有 整体招租,绿地销售 售后包租,南楼,北楼,绿地正大缤纷城临近7号线顾村公 园站，距本项目1.5公里； 商业面积共80596（地上62464 ），其中北楼1-3F共30000采,用售后包租模式，地下部分、南楼 1-4F及北楼4F采用持有招租模式；,目前据传该项目意向引入卜蜂莲花， 开业时间在2014年下半年。,与该项目相比，我司项目在交通条件、体量、租售模式、规划等各方面均 占据明显优势,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板20,5.1.3-主要竞争

　　16、商业分析,版权声明,共康路站,万达广场,本项目 刘行站,宝山万达距本项目较远，且依托轨交1号线，客户群不同，不作为竞品 本项目体量与其接近，定位方面应采取差异化策略，打造宝山另一标杆,5.1.3-主要竞争商业分析, 2008 龙湖地产有限公司,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板21,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板22,1、填补商业业态空白,5.1.3-商业业态机会分析,自发形成的街铺、集中步行街、传统百货超市，是传统商 业发展三个阶段，随着本区域快速发展、人口快速聚集，区域 现有商业形态不能满足消费者的需求。集购物、餐饮、娱乐、 社交等功能于一体的购物中心业态代表着商业发展的未

　　17、来，而 该业态在本区域尚属空白。这是本项目最大的发展机会。 2、提升商业业态档次 消费者在满足基本需求之后，必然追求消费品质、消费 体验。区域现有商业消费形式单一、档次低、体验感差。锁 定区域内中高质量消费人群，迎合区域内中高端消费需求， 填补区域内中高端消费市场。这是本项目最大的经营机会。 3、抢占竞争优势 区域市场容量有限，未来较长一个阶段内只能容纳一个 大型购物中心，本项目以较高的商业形象、物业条件、经营 水平进入区域市场，确立区域商业标杆，在打压现有低水平 商业的同时，给潜在竞争对手设置进入门槛。这是本项目最 大的竞争机会。 版权声明 2008 龙湖地产有限公司,部门 文件名23,5.

　　18、1 商业定位,5.1.4商业定位及业态组合 5.1.4-项目SWOT分析 5.1.4-项目总体定位 5.1.4-项目客群定位 5.1.4-项目业态组合 5.1.4-功能构成配比,5.1.4-项目SWOT分析,O,W S,T,优 势 1、本区域未来人口导入量 较大，区内缺乏优质商业项 目，市场空间较大； 2、本项目交通条件较好， 自驾、地铁、公交等均能便 利到达。,威 胁 1、周边现有低端商业、低 价竞争可能会对本项目的客 流有一定分流作用； 2、未来可能出现的大型高 水平商业的潜在威胁； 3、本项目有大量销售型商 业，未来经营管理可能对自 持商业产生一些负面影响。, 2008 龙湖地产有限公司

　　19、运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板24,劣 势 1、本区域距离市区较远， 目前周边人口数量不足，人 口导入需较长时间； 2、本项目远离传统商圈， 周边商业氛围缺乏，市场培 育需较长时间。,机 会 1、本项目规划有大体量购 物中心，业态齐全，集客力 强，容易形成项目特点和竞 争优势； 2、本项目接驳地铁，周边 有两个大型公园，如果充分 利用能给项目带来大量区域 外人群。 版权声明,5.1.1-商业总体定位,总体定位：北城天街上海西北部首席 10万“精致生活、乐享时尚” 全天候一站式 Lifestyle center,便捷交通强势业态强调体验引领时尚,地铁、公交、自驾 版权声明综合枢纽,强

　　20、化客流吸附能力 领衔区域市场,强调参与性，全家 动员，增加客户停 留时间,快时尚配合专卖店 提升区域时尚水准, 2008 龙湖地产有限公司,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板25,5.1.4-项目总体定位,版权声明, 2008 龙湖地产有限公司,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板26,高档,宝山万达广场 11万平方米 购物中心,大众化,绿地正大缤纷城 8万平方米 街区商业 万尚生活广场&依云长街 合计2.9万平方米 街区商业 低档,本项目商业 10万平方米 购物中心,版权声明,单一业态,多元化业态, 2008 龙湖地产有限公司,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板27,5.1.

　　21、4-项目总体定位,辐射范围,划定原则：考虑竞争因 素，项目辐射区域锁定 在顾村镇、罗店镇范围 内。 区域范围：东至潘泾河、 西至宝山嘉定界、北至 石太路、南至外环。,客群构成,核心客群：顾村、罗店 新建商品房导入人口、 中心城区动迁人口、本 地原住民。 辅助客群：其他通过7 号线、内部公交枢纽站、 外环&郊环、沪太路& 宝安公路导入的人群。,客群数量,顾村居民：现状10.2万 人、2016年15.6万人、 2019年23.7万人。 罗店居民：现状10.1万 人、2016年14.3万人、 2019年17.1万人。,版权声明, 2008 龙湖地产有限公司,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板2

　　22、8,5.1.4-项目客群定位,5.1.4-项目业态组合,版权声明, 2008 龙湖地产有限公司,运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板29,5.1.4-项目业态组合B1生活食尚,零售：1812平米 餐饮：2905平米 超市：7325平米,大卖场&美食广场作为两大主力店，结合两个地铁出口，组织人流，形成 集生活购物、快餐、速食、药妆、小零售等业态为一体的生活美食集市,意向业态、品牌 大卖场、美食广场； 零售：万宁、一伍一拾、基本生活、酷乐 潮玩； 餐饮：赛百味、食之秘、小林煎饼、西树 泡芙、呷哺呷哺、唐饼家、快乐柠檬。,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板30,地铁出入口,5.1.4-项

　　23、目业态组合L1潮流品味,零售：6157平米 餐饮：1043平米 零售次主力店： 1180平米,潮流、品“味”两大主题相结合，集快时尚、专卖店、西餐、面包房、休 闲餐饮等为一体，洋气、舒适、有调性,意向业态、品牌 快时尚：ZARA、H&M、MUJI； 零售：Lacoste、C.P.U、ck underwear、 SWATCH、EBT； 餐饮：巴黎贝甜、wagas、星巴克、哈根达斯、 麦当劳、必胜客。,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板31,5.1.4-项目业态组合L2精致生活,零售：5205平米 餐饮：2950平米 零售次主力店： 1954平米,快时尚店铺一拖二，配合精品专卖店，形成时尚

　　24、氛围 餐饮以东南亚、日韩特色品牌为主,意向业态、品牌 快时尚：ZARA、H&M、MUJI； 零售：E-LAND、ONLY、江南布衣、ecco、 CROWN、hotwind、ME&CITY； 餐饮：避风塘、赤坂亭。,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板32,5.1.4-项目业态组合L3全家动员,零售：3817平米 餐饮：5272平米 生活配套：1733 平米,零售以牛仔、运动、成熟装、童装、内衣等为主，配合美容纤体、儿童培 训，另加时下热门餐饮，形成全年龄段覆盖楼层,意向业态、品牌 零售：VANS、阿迪达斯、青山洋服、十月妈咪、 E_LAND KIDS、Paw In Paw、黛安芬； 餐饮

　　25、港丽、小辉哥； 服务：拜尔齿科、曼都发型、美丽田园、潮手潮 脚、赢在起点,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板33,5.1.4-项目业态组合L4吃喝玩乐,娱乐：2280平米 餐饮：5605平米 影院：4263平米,强目的性楼层，三大主力商户为：影院、KTV、大中餐。另配各菜系代表 热门餐饮品牌，打造区域客户吃喝玩乐首选地,意向业态、品牌 影院、KTV、大中餐； 餐饮：釜山料理、外婆家、西贝西北菜、 麻辣诱惑、望湘园、上海人家、汉泰、 屋企汤馆、和民居食屋。,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板34,请对以下信息进行说明：（按商家经营范围面积统计） 1、总出租面积54267、主力店

　　26、面积占比22.6%。 2、每个楼层主要业态：主力店、零售、餐饮、娱乐、服务所占面积及业态占比。 3、并对每个楼层的主要业态做代表品牌面积举例 B1主力店：大卖场，如永辉、华润，7325 L1零售：如Lacoste，150；餐饮：如星巴克，200；零售次主力店：如H&M（1复2），2000 L2零售：如only，250；零售次主力店同1楼 L3零售：如VANS，50；餐饮：如港丽，500，生活配套如曼都发型，250 L4主力店：影院如幸福蓝海，4263；娱乐如好乐迪，2800；,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板35,5.1.4-功能构成配比,5.1商业定位,集团运营及投资发展部集团启动

　　27、会资料编制模板36,研发 项目建设管理及技术 收益测算 后期运营管理规划 物业管理 返回目录,5.3.1 机电系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板37,5.3.1-空调系统 5.3.1-强电系统 5.3.1-弱电系统 5.3.1-商业运营弱电系统 5.3.1-给水系统 5.3.1-排水系统 5.3.1-燃气系统 5.3.1-排油烟系统 5.3.1-机房布置方案 5.3.1-交通设备选型 5.3.1-噪声控制 5.3.1-灯光 5.3.1-公共附属设施 返回目录,5.3.1 -空调系统,请对以下信息进行说明： 1、冷热源方案； 2、空调系统分区，各区空调负荷计算原则（下表）； 3、机

　　28、房、新风井、排风井、防排烟井、冷热水管井的布局原则； 4、各层空调机房、新风机房、风机房及各区制冷机房、锅炉房、换 热 站 的 位 置 、 面 积 ； 5、室外风冷机组、冷却塔、冷凝器的位置及对相邻建筑的影响分析 （遮挡、美观）； 估算表,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板38,插 图,空调负荷计算原则,空调、强电负荷计算标准及分区原则,5.3.1 -空调系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板39,相关机电管井及设备间设 置原则：,新风井、排风井结合 防火分区每2000m2 左 右设置一处； 热回收机组根据当地 节能要求选配；新风 及排风热回收机组设 置于屋面； 消防排烟井每

　　29、防火分 区预留两处，排烟风 机设置于屋面； 结合防火分区设置强 弱电间各一处；,新风井,新风管,排风井,排风井,消防排烟井,冷热水管井,弱电间,强电间,排风管,新风井,典型位置机电管井及设备方案,5.3.1 -空调系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板40,优化前新风机房方案,优化后新风机房方案,A取消在每层布置的新风热回收机组，相应新风机 房取消。 （原方案新风机房设置原则：平米设置一 个，每个约平方米）,保留热回收功能，新风热回收机组在屋顶集中,设置，通过增设新排风竖井送至各层。 （新排风竖井每平米设置一组，共约 平米） ；,增加商业使用面积（平 米）：共计平米 ； D保留了新风

　　30、热回收功能，节约新风负荷30%,机电管井及设备方案空调系统方案优化,5.3.1 -空调系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板41,制冷机房（百货） 400平米,制冷机房（Mall） 1500平米,制冷机房（超市） 置；,制冷机房布置大样图（冰蓄冷）,Mall空调系统： 采百用货冰、蓄超冷市：、影院及其余商业部分空调制冷系统分别设 1集、中每机年房节采约用电冰费蓄24冷8万系元统 2、转移高峰电量1554MWh 3、增加投资811万元，预计回收期为3.3年 4、北京市对蓄冰系统有补助，系统招标时需 要求厂家配合办理以便我司取得该项补贴,空调制冷方案,5.3.1 -空调系统,集团运营及投

　　31、资发展部集团启动会资料编制模板42,请插入项目总图 标识燃气供应方案,销售型商业空调方案： 销售型商业空调形式按照 冷媒多联机预留； 屋顶预留各家室外机安装 条件； 冷媒管道沿预留竖井敷设 至各户户内。,室外机安装位置,空调系统,5.3.1 -空调系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板43,主机布置方案,销售型商业空调方案： 销售型商业空调形式按照 冷媒多联机预留； 屋顶预留各家室外机安装 条件； 冷媒管道沿预留竖井敷设 至各户户内 为避免影响两侧住户，考 虑在东西两侧设置隔音屏 障，减少噪音对SOHO居民 影响。,空调冷媒管,冷媒管管井 室外机安装位置,5.3.1 -空调系统,集团

　　32、运营及投资发展部集团启动会资料编制模板44,插图,5.3.1 -强电系统,请对以下信息进行说明： 1、市政供电方案，是否设置变电站； 2、变配电室配置原则；例如百货变配电室、超市变配电室、自持商业变配电 室； 3、 开闭站、开关站、变配电室、柴油发电机房的位置、面积、布置原则； 4、强电负荷单位用电指标标准（见下表）；说明标准制定的依据； 5、电井的布置原则； 6、变压器容量计算、供电范围；,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板45,关键点说明： 商业各业态电负荷均为 与集团商运多次沟通达 成一致的结果； 讨论过程中参考了朝阳 大悦城、永旺商城、凯 德商业项目以及重庆北 城天街项目的用电

　　33、负荷； 特殊业态（职场、超市、 冰场等）参照了商运提 供的商家机电要求； 按照国家规范及考虑到 项目初期业态调整及日 后发展可能，用电指标 预留了适当余量。,强电负荷计算标准及分区原则,5.3.1 -强电系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板46,请对以下信息进行说明： 1、监控系统； 2、安防报警系统； 3、门禁系统； 4、电子巡更系统； 5、BA设备管理系统； 6、综合布线、无线、有线、火灾漏电报警系统。,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板47,插 图（各系统的系统示意图）,5.3.1 -弱电系统,关键点说明： 通用系

　　34、统设置 *综合布线系统（语音、宽带、集中POS 收银）； *有线电视系统； *背景音乐系统； *电视监控系统； *周界及入侵报警系统； *电子门禁、巡更系统； *停车管理系统 *楼宇自控系统 差异性系统设置 *信息发布系统 1、室外屏体规格数量按照立面统一设 置； 2、室内每个人流重要分流点设置； *客流统计系统； 1、设置位置建筑主要出入口； 2、主要功能分区出入口,百货,儿童职场,冰场,电影院,摄像机,统计分析服务器,LAN,信息管理服务器,Mall机电方案弱电方案,5.3.1 机-弱电系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板48,请对以下信息进行说明： 1、停车管理及移动收费系统

　　35、 2、智能停车引导系统； 3、停车反寻系统； 4、背景音乐； 5、收银系统； 6、客流统计系统； 7、信息发布系统。,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板49,插 图（各系统的系统示意图）,5.3.1 -商业运营弱电系统,插图,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板50,5.3.1 -给水系统,5.3.1 -排水系统,插图,请对以下信息进行说明：,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板51,1、室外隔油池/化粪池/生化池容量及布置点位图，,分析对建筑的影响及解决方案； 2、室内排水方案； 3、室内隔油池布置方案； 4、雨水方案。,室内厨房要求做器具隔油,排水立管,污水提升泵井,

　　36、室外隔油池,Mall餐饮部分排污方案,5.3.1 -排水系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板52,污水提升泵井,室内厨房要求做器具隔油,排水立管,室外隔油池,后街底商餐饮部分排污方案,5.3.1 -排水系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板53,5.3.1 -燃气系统,插图,请对以下信息进行说明：,1 2 3 4,、燃气管道的走向； 、各层厨房的位置布置原则； 、燃气计量表间布置； 、当地燃气设置要求。,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板54,燃气外线管道,室内燃气立管,厨房泄爆窗井,燃气 Mall部分,餐饮部分排油烟方案： Mall内餐饮燃气外线、地下多立管 入户，立管接至各层（水 平避免穿越防火分区）； 地下一层厨房设置窗井泄 爆； 对餐饮布局要求：每层可 以分散布置，各层中的位 置尽量对位。,5.3.1 -燃气系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板55,5.3.1 -排油烟系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板56,插图,请对以下信息进行说明： 1、排油烟系统的排放方案； 2、气味、噪声对环境的影响及防范措施。,餐饮排油烟,餐饮部分排油烟方案： Soho沿街底商,餐饮油烟沿屋 面通过廊桥上至Mall屋面排 放； Mall内部餐饮油烟沿竖井上 屋面排放；,请插入项目总图 标识燃气供应方案,Soho底商部分，餐饮排

　　38、油烟方案 1、为保证密封，采用1.5mm厚不锈钢板 焊接 2、水平段设0.2%坡度，以便排除油污及 清洗管道,Mall部分，餐饮排油烟方案,5.3.1 -排油烟系统,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板57,5.3.1 -机房布置方案,插 图,请对以下信息进行说明：,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板58,1、地库内设备机房的位置及面积要求； 2、屋顶机房的位置及面积要求；,3、（如有）屋面绿化、屋面配套功能、屋面设备、,设备围挡的设计思路；,地下一层主机房布置图,消防安防中控室 （Mall用）,消防安防中控室 （soho用）,电信电视机房,商铺计算机房,分界小室,电信电视机房,

　　39、消防控制室,分界小室,开闭站,低基,低基,生活水泵房（住宅用）,低基,高基,地库机电方案主机房布置方案,5.3.1 -机房布置方案,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板59,地下二层主机房布置图,变配电室（Mall）,变配电室（SOHO）,换热站(商业),变配电室（主力店） 变配电室（儿童职场）,变配电室（Mall、制 冷机）,中水机房,变配电室（soho）,变配电室（冰场）,变配电室（影院）,变配电室（Mall）,变配电室（超市）,给水机房（商业） 500m2,变配电室（Mall）,地库机电方案主机房布置方案,5.3.1 -机房布置方案,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板60,

　　40、制冷机房（百货）,制冷机房（Mall）,消防水泵房 500m2 地下三层主机房布置图,制冷机房（超市）,地库机电方案主机房布置方案,5.3.1 -机房布置方案,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板61,5.3.1 -交通设备选型,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板62,1、扶梯：技术参数。 2、 客梯：技术参数。 3、 货梯：技术参数。 4、 客货两用梯：技术参数。 5、 中庭观光梯：技术参数。 6、消防电梯：技术参数。 7、步道梯：技术参数。,5.3.1-噪声控制,请对以下信息进行说明： 1、特殊业态如影院、KTV、酒吧、游 戏厅等降噪方案。 2、室外空调机组、风冷机组、冷却塔

　　41、 冷凝器的降噪及减震方案。 3、空调机开云房、新风机房、排风机房、 排烟机房、送风机房、空调冷机房、 柴油发电机房、水泵房、设备转换层 的降噪及减震方案。,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板63,5.3.1-灯光,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板64,插图,请对以下信息进行说明： 1、建筑立面照明方案（效果）； 2、园林景观照明方案（效果）； 2、室内照明方案，例如：公区照度、 色温、重点部位效果。,5.3.1-公共附属设施,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板65,插图,请对以下信息进行说明： 1、遮阳：系统型式； 2、中庭悬挂点位及型式。,5.3.2 结构,集团运营及

　　42、投资发展部集团启动会资料编制模板66,5.3.2 - 结构选型 5.3.2 - 结构转换 - 荷载取值 结构缝 返回目录,5.3.2-结构选型,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板67,请对以下信息进行说明： 1、主体结构各部分的结构选 型； 2、特殊空间的结构选型，如 电影院、儿童职场、冰场等大 空间，过街廊桥、等； 3、特殊需求引起的非常规结 构形式 如入口构筑物、超大型LED屏 等,插图,儿童职场、冰场、电影院： 大空间，顶板采用空间网架或钢 桁架结构 1#、2#过街廊桥：钢桁架结构 过街廊桥,2#过街廊 桥,1#过街廊 桥,儿童职场,冰场,电影院,结构选型特殊空间,5.3.2-结

　　43、构选型,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板68,1#过街廊桥,2#过街廊桥,结构选型廊桥结构计算简图,5.3.2-结构选型,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板69,5.3.2-结构转换,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板70,请对以下信息进行说明： 1、商场与上部住宅/SOHO的结构转换 情况说明；,插 图,商业mall,商业mall,住宅,soho,单建地下车库,还建楼,soho地下车 库,可售底商商业mall 地下车库,商业mall：钢筋混凝土框架结构 商业裙房：钢筋混凝土框架结构 住宅：钢筋混凝土剪力墙结构 Soho：钢筋混凝土剪力墙结构 还建楼：钢筋混凝土框架剪

　　44、力墙结构 单建地下车库：无梁楼盖结构 商业mall及soho地下车库： 钢筋混凝土梁板结构 地上主体建筑 地下车库,可售底商,结构选型主体结构,5.3.2-结构选型,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板71,适用范围：soho与底商之间在4层底部设置结构转换夹层。 结构转换 层,转换层结构布置图 注：绿色线条为转换梁 黄色粗实线为转换墙肢,结构选型结构转换,5.3.2-结构转换,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板72,关键点：SOHU住宅经过结构转换适应商业要求,底商分析SOHO下结构转换剖面图,5.3.2-结构转换,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板73,2F,1F,关

　　45、键点：SOHU住宅经过结构转换适应商业要求,SOHO下结构转换剖面图,底商分析SOHO下结构转换平面放大图,5.3.2-结构转换,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板74,5.3.2-荷载取值,请对以下信息进行说明：,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板75,1、商场中各业态的荷载取值说明，如：,一般专卖、公共区域、主力店、超市 （卖场区、库房区、生鲜区等）、餐 饮、电影院、冰场、建材、儿童职场 等 ； 2、特殊区域荷载，如主卸货通道、卸 货区、屋面绿化导致的荷载变化等 3、说明选取标准的依据（国标取值、 租户需求、余量考虑等）；,插 图,数据来源：趣志家(KidZania) 职场

　　46、体验乐园的工程条件,数据来源：家乐福大卖场建造要求,数据来源：CGV影院设计要求,数据来源：华夏柏欣冰场工程 条件,商业MALL中特殊业态活荷载取值,5.3.2-荷载取值,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板76,结构缝（温度变形伸缩缝、沉降缝、 超长应力缝）对立面、室内平面布置、 商家店铺分割的影响,5.3.2-结构缝,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板77,5.3.3 公区精装,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板78,5.3.3 - 精装定位及风格 5.3.3 - 精装资源的选择 5.3.3 - 精装范围及面积 5.3.3 - 精装成本及敏感点分析 5.3.3 - 主

　　47、要装饰材料样板 5.3.3 - 装样板段内容及计划 5.3.3 - 精精装修各单项形式分析及影响 5.3.3 - 精装修工程 返回目录,5.3.3 精装定位及风格,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板79,请对以下信息进行说明： 1、集团商业地区公司对该项目的精 装设计要求； 2、地区公司对该项目精装修效果的理 解； 3、根据整体商场及业态功能定位，描 述商场公区精装修标准定位及风格， 对设计效果的把控； （1）、设计模块的运用； （2）、精装效果主要控制点； （3）、主要空间的效果展示；,插 图,5.3.3 精装资源的选择,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板80,请对以下信息进

　　48、行说明： 1、设计资源的使用： （1）新资源：考察报告，须注意事 项 （2）旧资源：须注意事项，改进措施 2、施工资源的使用： （1）新资源：考察报告；须注意事 项 （2）旧资源：须注意事项，改进措施,插 图,5.3.3 精装范围及面积,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板81,请对以下信息进行说明： 一、用平面图表示精装修范围； 二、统计精装面积； 三、室内各主要空间及面积； 1后勤管理区： （1）商管用房及其他 （2）地下车库 （3）后勤通道、楼梯 2公共区域： （1）公共走廊 （2）坡梯、扶梯、垂直梯 3卫生间： （1）母婴室 （2）男女卫、残卫及家庭室 （3）吸烟室、茶水间（清洁

　　49、间） 4主出入口及客流聚集区： （1）出入口 （2）中庭,插 图,5.3.3 精装成本及敏感点分析,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板82,请对以下信息进行说明： 1、精装修单方及总成本控制标准； 2、对成本的较大影响因素进行分析； 3、室内各主要空间成本控制标准 （1）后勤管理区 （2）公共区域 （3）卫生间 （4）主出入口及客流聚集区 4、成品化的比例 5、设计方案及材料对后期运营中的维 护成本的节约； 6；主要材料的成本控制目标,插 图,5.3.3 主要装饰材料样板,请对以下信息进行说明：,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板83,1、室内主要装饰材料（如天、地、墙）,的选

　　50、材说明； 2、各主要空间特殊材料的选材说明； （1）后勤管理区 （2）公共区域 （3）卫生间 （4）主出入口及客流聚集区 3、特殊材料、工艺的可实现性 （1）地域因素 （2）本地区实际完成的案例 4、特殊材料、工艺的效果及对造价的 影响,插 图,5.3.3 精装样板段内容及计划,集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板84,请对以下信息进行说明： 1、精装样板段选择区域位置的要求； （1）满足现场土建施工需求 （2）对成本测算具有指导作用 （3）对批量、大面积施工起到参照、 优化的作用 2、精装样板段具体范围、内容； （1）范围：卫生间+标准层公共走廊， 具体面积以实际情况而定，但须综合 考

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