开云集团-商业地产与智能社区

　　商业地产对地段和区位的敏感性远超过其他类型的房地产。进行商业地产区位选址时先要从宏观上了解分析该地段的区位条件、交通通达性、地域Kaiyun股份有限公司文化、常住人口、消费能力、人口素质、消费特点、商圈大小等因素。

　　而对于零售商业用地微观选址则一般遵循下列规则：(1)商业市场人气和知名度。这是零售商业用地选择的第一位要素。一街之隔、一路之隔就会使商业繁华度急剧下降。市场本身经营好坏往往决定市场的人气和知名度。(2)交通方便，可达性强，人流众多或在主要的交通交汇点上。(3)闹市区附近的马路上，既不能太偏，又不能太热闹。(4)轨道交通旁、绿地旁、大型生活社区内、区域性商业中心内的商铺有潜力。(5)注重规划前景与限制，如交通原因导致市场的关闭。(6)著名商业街的高档商铺投入成本较高，应慎重。(7)快速道、绿化隔离带后的店铺不可取。

　　商业地产产品定位侧重于商业业态的选择和商业地产的功能定位。为此，必须在充分分析目标市场特征和目标客户偏好的基础上确定差异化产品。绝不能忽视客户群的分布和其购买力。

　　运行策略指在定位之后，对项目的具体运作思路。包括招商前寻找和确定主力店客户、商店规划、商品规划和商户组合等。招商先于设计与建设是商业地产成功运作的经验。主力店的确定某种意义上对项目的成败具有重要的作用。能在前期确定主力店不仅可以降低项目风险，关键还可以根据主力店的经营要求进行项目设计，使商业建筑满足零售商的需求。商业地产也能最大限度的聚集人气。另外，规划设计中必须充分顾及项目的空间尺度。如项目广场既不能小，也不能过大。而商品组合设计中除了考虑一般的购物消费外，还应充分考虑展示、表演、休闲、娱乐、餐饮等体验式消费。体验式消费是现代商业地产开发的主要动力之一。

　　许多初涉商业地产开发的开发商往往会犯原则性错误，即按照住宅一次性获利模式代替商业地产靠物业增值获得长线投资回报和长期现金流的获益方式。通常商业地产的投资回收期在8至10年。所以，商业地产运作中必须处理好开发融资和租售资金回流问题。没有充足的资金实力和商业经营经验就不要涉足商业地产。许多shopping mall项目的失败其主要原因是开发资金的不足。

　　商业经营管理可是说是商业地产的命脉。商业地产中商业是灵魂，地产仅是载体。商业地产与住宅营销的最大不同在于，住宅仅是开发商与购买消费者之间发生关系。而商业地产不仅涉及物业购买者更关系到商业经营者。所以，商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。商业经营好的地产才能得到最大增值，否则一钱不值。因此，如果开发商急于追求短期回报，售完走人，则项目售得越快，死得越快。对于商业地产项目而言，前期开发只是向预期的市场努力，而进入经营是项目运作的真正开始。

　　通过店面或店铺分割的方式，将商业地产出售或出租给各个小业主。这种方式可以使开发商尽快收回投资，减少商业风险。但不利于商业地产项目的持续经营。小业主面临较大风险。

　　开发商将商业地产全部出租给商业经营者，获取租金收益。这种方式回报周期长，风险大。但可以获得物业增值和持续现金流，同时还可以以此获得抵押贷款。

　　根据项目具体情况，部分出租，部分销售。项目较好的运作模式是将部分房地产出租给著名零售商，以此带来人气，提升整个商业地产的价值；同时高价出售待售物业，以获得最大经营收益。

　　开发商自己经营商业物业。这种模式的前提是开发商自身拥有商业的专业经营管理人员和队伍，是开发商实现多种经营的途径。实践中，由于该模式容易使开发商自己误入竞争激烈的零售业陷阱中，承担商业经营风险；同时，容易出现商业经营人力资源和品牌资源的缺乏，导致房地产专业指挥零售专业的情况，外行领导内行；此外，还会加大开发商的资金压力。所以，这种模式在一般情况下不主张实施。

　　大量商业地产的出现，使零售服务企业选址机会增大，商业物业招商难度增大。开发商可以通过与零售商合作，共同经营商业地产。具体方式可以有：(1)保底+营业额提成模式。开发商提供商业物业，零售商负责其余部分投资，并负责经营管理。开发商得到保底金额和一定比例的营业额提成。一般情况下，双方约定的保底利润一般低于该项目正常出租时的租金。(2)参股经营模式。开发商为了吸引国内外知名的主力店而出资参股该主力店设在其商业地产的分店。开发商参股比例一般不超过20%。分店每年按双方约定向开发商支付租金，同时向零售服务商交纳品牌使用费和人员输出管理费，约为1%--2%营业额。该模式优点是容易吸引知名商家，产生其他正效应，可带租约销售整体物业。缺点是参股资金分红受分店经营状况限制，并因此承担经营风险。

　　产权式店铺指开发商将商业地产分割成小商铺出售给小业主。具体操作中可以采用：

　　(3)先集中招商再出售产权。这种方式既有利于开发商获得物业最大增值，又有利于商业物业持续经营。

　　(4)采取售后包租。由开发商聘请专业经营者经营商业物业，并承诺固定的收益回报给小业主。这种方式实施过程中往往由于商业经营失败或开发商失信等各种原因而使小业主难以获得承诺的回报。

　　(5)以租代售。承租人租赁物业一定年期后获得物业产权。当前，有些开发商对农贸市场经营采取现代超市加商铺地产的模式，其实质是对农贸市场的产权式商铺运作与超市零售商的合作组合。

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