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　　商业地产开发与运营-商业地产开发技术与盈利模式：一、商业地产概念 ；二、商业地产分类 ；三、商业地产开发模式和发展趋势 ；四、商业地产的业务

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　　31 “3＋1”模式破译后商业地产时代 上海鑫胜企业发展咨询有限公司 陈倍麟 熊 琨 前商业地产时代：单纯开发时代。 后商业时代：专业化开发、运营时代。 中国商业地产投资热始于 2001 年。其后几年间，国内商用物业的平均年供应增长率超过 33％，处于高速发展的时期。但是，由于在此期间的商业地产只注重规模效应以及短期内资金的迅速回笼，很多项目以失败告终。截止到 2005 年，全国商业用房的空置面积已经达到 3872 万㎡，占各类商品房空置总面积的 27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出 7.5 个百分点。而 2007 年，许多大中城市的新开工计划中，商业用房供应仍然保持着继续增长的势头，导致商业地产开发危机重重。 在国家宏观经济持续稳定增长、细分市场尚不明朗、优质物业十分缺乏、国民消费率仅为 60％（国际平均水平为 80％）的良好市场背景下，本应颇具潜力的商业地产为什么会呈现这样一种状况？我们的商业地产开发存在哪些问题？又该如何去应对？本文就此作些分析。 一、国内商业地产存在的问题 1、融资渠道缺乏。长期融资渠道缺乏，一直是阻挠中国商业地产良性发展的硬伤。在国际上，REITs 作为一种公募性质的商业地产融资渠道早已经发展成熟， 目前美国大约有 300 个 REITs 在运作之中， 管理的资产总值超过 3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。反观我国，由于法律和金融环境的限制，目前的信托纯粹属于私募性质，无法达到有效吸纳社会闲散资金的目的，商业地产投资开发的资金来源主要依靠银行贷款和自主投入。这种短期性、高风险的主流融资方式很大程度上决定了大多数开发商必须将快速回笼资金作为首要考虑，从而促使其采取建设零售的传统操作模式， 无法保障项目商业经营的整体协调和差异化特征， 失败在所难免。

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