开云集团-商业地产与智能社区

　　PAGE 1 全方位解读商业地产 全方位解读商业地产在房地产住宅市场政策频出，住宅地产开发及销售深受限制及约束后，很多开发商另觅蹊径、寻求进展，转战商业地产是其中很重要的一种方式。但是，事实上并不是全部的开发商都具备向商业地产转战的条件，因此开发商在转战之前应对商业地产和住宅地产的区分和差异进行认真的端详，并对自身的实力和力量进行合理的平衡和把握，只有做到知己知彼才能战无不胜。商业地产和住宅地产到底有什么样的不同和差异呢?我们不妨分别从宏观层面的政策角度、中观层面的产业特性(价值链及盈利模式)，以及微观层面的产品开发环节来分别做一番比较。1.宏观层面的差异宏观层面的不同主要体现在政策倾斜的不同。自2021年以来，稳定房价成了中国房地产市场调整的主要方向和基调(虽然中间由于金融危机的干扰，消灭过政策面的反复)，2021年以来，政策从紧的号召更是从未间断。所谓的房地产调控基本上是围绕住宅进行的，商业地产并未受到牵连，相反地，住宅市场的萧条、开发资金的流出，更加推动了商业地产的进展和富强。这也是很多住宅开发商纷纷转战商业地产的重要缘由之一。从这个角度而言，转战商业地产是一种值得挑战的选择。2.中观层面的差异中观层面的不同主要体现在两个方面。一是产业价值链的不同，一是投资回报方式(即盈利模式)的不同。1）价值链的不同住宅地产的价值链相对简洁，仅仅通过“进展商——购买者”两个环节就构成了颇为单一的产业价值链。商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，因此，商业地产开发要权衡“开发商-投资者-经营者-消费者”四角恋爱的利益关系，相对来说比较简单，也更简洁消灭冲突。2)投资回报方式(即盈利模式)的不同住宅是一次买断性产品，住宅的购买属于一次性高消费，因此相应地，住宅地产的开发其投资回报的形式即通过一次性销售来实现，回报周期相对较短，通常的操作思路是“短、平、快”。商业地产的开发则是一种长期的投资行为，项目实现肯定程度的租售仅仅是一个开头，后续还需要不断地注入资金，通过经营管理运作来做旺商业，才能猎取长期的、稳定的、持续的回报。因此，商业地产的开发周期通常较长，对开发商的资金实力要求更高，风险也更大。相对住宅地产来说，商业地产是高风险下的高回报产业，这种高回报主要体现在商业地产的投资回报形式的多样性，概况起来主要有三种，一是和住宅一样通过销售回笼资金，二是通过自营或者出租经营猎取收益，三是物业升值。事实上，销售只能猎取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。因此，对于开发商来说，转战商业地产必需备好足够的资金、做好长期作战的预备，假如仍以“短、平、快”的住宅操作思路冒然进入将必死无疑。3.微观层面的差异微观层面的不同主要体现在整体开发环节的不同及同一环节中侧重点的差Kaiyun官网入口异，以及由此打算的对团队更高更专业的素养和力量要求。住宅的开发环节主要包括“调研选址-定位-项目规划及产品设计-营销(销售)-交付使用”，商业项目的开发环节主要包括“调研选址-定位-商业策划

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