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　　随着我国公募REITs市场迈入高质量发展新阶段，商业地产的发展逻辑正经历深刻变革，行业正从传统的“增量开发”向“存量精耕”全面转型。《经济参考报》记者观察发现，在这一进程中，沪市商业零售REITs通过引入首店经济、优化业态布局、打造沉浸式消费场景等精细化运营手段，不仅实现了底层资产客流、销售额与租金收入的显著提升，更向资本市场揭示了其长期配置的核心投资价值。

　　存量竞争格局下，商业不动产增值逻辑切换，土地增值红利逐步弱化，专业化运营能力成为资产价值核心支撑。居民消费需求转向体验化、社交化、多元化，沪市多只商业REITs底层项目围绕业态迭代与场景打造持续发力，走出清晰升级路径。

　　首店引入、品牌迭代是拉动资产增收的核心手段。华夏首创奥莱REIT旗下济南、武汉两大奥莱持续优化品牌矩阵，2025年度分别完成数十家品牌调改，大面积铺位更新带动门店销售大幅增长；中金唯品会奥莱REIT推行“首店+超级大店”双轮策略，2025年落地近70家品牌焕新和门店升级，有效吸引了追求“质价比”的多元消费群体。

　　全域融合运营模式同步落地推广，线下沉浸式场景叠加线上私域运营双向赋能。华夏凯德消费REIT打造主题节庆沉浸式消费场景，叠加区域IP首店落地，实现了客流与销售的双爆发；中信建投首农商业REIT搭建线上直播渠道，发放定向优惠券挖掘线上增量；华夏金茂消费REIT通过广场改造、主力门店升级优化空间布局，持续提Kaiyun官网入口升场地创收能力。多元精细化运营举措，打破传统商场单一购物模式，充分释放存量物业创收潜力。

　　随着首批商业不动产REITs的成功上市及后续项目的持续推进，公募REITs的资产版图进一步拓宽。截至2026年7月，沪市共有9单REITs底层资产业态为商业零售，包括6单消费基础设施REITs和3单刚刚上市的商业不动产REITs。从经营情况来看，这9单商业零售REITs表现优异，出租率长期保持在95%以上，收缴率接近100%，底层资产的抗周期韧性得到充分验证。

　　值得一提的是，在低利率环境与长期配置资产稀缺的背景下，兼具稳定现金流与高比例分红特性的公募REITs，配置价值愈发凸显。截至2026年7月，沪市6单消费基础设施REITs分红合计25次，分红总金额近8亿元。

　　业内人士表示，尽管近期二级市场出现一定回调，但这恰恰为长期价值投资创造了良好的配置窗口，调整后的优质商业资产估值回到更具吸引力的区间，而强制分红机制与底层资产稳健的基本面，进一步凸显了长期配置的优势。在商业地产迈向“存量精耕”的新阶段，商业零售REITs正以扎实的底层运营数据，重塑市场对商业资产的价值认知。从单纯的“收租逻辑”向“运营赋能”转变，这一细分赛道的每一次调改与焕新，都是对资产增值潜力的深度挖掘。未来，随着更多优质商业不动产的加入，商业零售REITs将持续引领市场回归资产配置本源，在存量博弈中探索出长期价值投资的新路径。