开云集团-商业地产与智能社区

　　随着计算机技术,现代通信技术和自动控制技术的迅速发展，智能化建筑在发达国家应运而生。1984年美国哈特福特市将一座旧式大楼改造，并且对大楼的空调，电梯、照明，防盗等设备采用计算机进行监测控制，为客户提供语音通信。文字处理，电子邮件和情报资料等信息服务，被称为世界上第一座智能建筑。随后在各国相继形成热潮，我国于90年代才起步，但迅猛发展势头令世人瞩目。

　　20世纪90年代初期，欧美等发达国家和地区首先提出“智能住宅”（smarthome）。

　　所谓“智能住宅”(SmartHome)，就是利用先进的计算机技术、网络通讯技术、无线电技术，将与居家生活相关的各种数字化设备（计算机、数码相机、录像机、数字化视听设备等）、家用电器（如照明设备、厨房设备、空调、冰箱、洗衣机、视频音响设备等）和家庭安全监控设备（电子门锁、自动报警器等）有机地结合在一起并对其进行控制的居住环境。智能家居是智能社区的核心。

　　智能小区是商品化的住宅产品，它具有4C（计算机、自控、通信与网络、IC卡）功能，通过有效的传输网络，将信息服务于管理、物理管理与安防、住宅智能化等加以系统集成，为住宅小区的服务管理提供智能化手段

　　智能社区是信息时代的必然产物，建筑物智能化程度随科学技术的发展而逐步提高。当今世界科学技术发展的主要标志是4C技术（即Computer计算机技术、Control控制技术、Communication通信技术、CRT图形显示技术）。将4C技术综合应用于建筑物之中，在建筑物内建立一个计算机综合网络，使建筑物智能化。4C技术仅仅是智能建筑的结构化和系统化。智能建筑应当是通过对建筑物的4个基本要素，即结构、系统、服务和管理，以及它们之间的内在联系，以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。智能建筑物能够帮助大厦的主人，财产的管理者和拥有者等意识到，他们在诸如费用开支、生活舒适、商务活动和人身安全等方面得到最大利益的回报。建筑智能化的目的是：应用现代4C技术构成智能建筑结构与系统，结合现代化的服务与管理方式给人们提供一个安全、舒适的生活、学习与工作环境空间。

　　智能社区是在智能建筑的基本含义中扩展和延伸出来的，它通过对社区建筑群四个基本要素（结构、系统、服务、管理以及Kaiyun官方网站

　　它们之间的内在关联）的优化考虑，提供一个投资合理，又拥有高效、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。智能社区是指以一套先进、可靠的网络系统为基础设施，将住户和公共设施建成网络并实现住户、社区的生活设施、服务设施的计算机化管理的社区。

　　概括地说，智能住宅社区是指由网络连接的若干智能住宅及智能管理下的各种公共设施的集合。其基本标准应满足以下要求：

　　４、国际互联网的飞速发展，要求提供在家办公工作的新环境——SOHO（SmallOfficeHomeOffice）方式正成为新的趋势。

　　21世纪是知识经济时代，同时又是资源节约、生态文明可持续发展时代。运用已掌握的建筑智能化高新技术，探寻人类生存、生产和生活居住环境空间的可持续发展模式已成为国际技术发展趋势。

　　在21世纪的智能建筑（小区）领域里，各种先进的信息网络技术、家庭智能化技术、数据卫星通讯技术等等，都将会更加深入、广泛地得到发展应用。将人们的工作、居住、休息、交通、通讯、管理、文化等各种复杂的要求，在时间空间中有机地结合起来，从而极大地提高了人类的生存质量。同时，智能化小区的内涵也必将随着科技的进步不断地变化、发展。

　　智能小区在我国还属于方兴未艾的新事物，经过10多年发展取得长足的进步，但发展还很不平衡。深圳、上海、广州、北京等各沿海城市、直辖市和各省级中心城市发展较快，欠发达地区与发达地区相比有的慢一到二个节拍，有的社区的智能化刚开始不久，有的还处于炒作阶段。总的来说，社区的智能化犹如雨后的春笋方兴未艾，开遍在祖国的神州大地，成为社会发展的必然趋势，具有广阔的市场空间。

　　（1）网络化：随着网络技术和我国第二代互联网技术的发展，必将加强社区的网络的功能的发展。通过完备的社区局域网络可以实现社区机电设备和家庭住宅的自动化、智能化，可以实现网络数字化远程智能化监控。

　　（2）数字化：数字化技术是社会发展的必然趋势，社区建设也必须走数字之路。社区应用现代数字技术，以及现代传感技术、通信技术、计算机技术、多媒体技术和网络技术，加快了信息传播的速度，提高了信息采集、传播、处理、显示的性能，增强了安全性和抗干扰的能力，以达到最好的效果。数字社区是数字城市的基本单元，数字社区的建设为数字城市的建设创造了条件，为电子商务、物流等现代化技术的应用打下了基础。

　　（3）集成化：将各离散的子系统进行集成是必然的趋势，也是智能社区的目标。智能社区提高了智能系统的集成程度，实现了信息和资源的充分共享，提高了系统的稳定度和可靠度。

　　（4）生态化：近几年随着新兴的环保生态学、生物工程学、生物电子学、仿生学、生物气候学、新材料学等新技术的飞速发展，这些技术正在深入渗透到建筑智能化领域中，以实现人类居住环境的可持续发展目标。而衍生出所谓“微观安防”一门新兴的可持续发展新产业。目前，欧洲、美国、日本等发达国家也正在开发利用这些高新技术去处理垃圾、污水、废气、公害，节能、节水，消除电磁污染，资源可持续利用，建筑人工生态环境等等；正在尝试运用高新技术建设智能型绿色建筑（小区）、智能型生态建筑（小区），既满足当代人的需要，又不损害后代人持续发展需求的能力。

　　在先进的计算机技术、通信技术、控制技术及IC卡技术基础上，采用系统集成方法，逐步建立一个沟通社区内部住户与住户。住户与社区综合服务中心，住户与外部社会的多媒体综合信息交互系统，为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境，实现以家庭智能化为主的、可持续发展的、具有二十一世纪风范的智能化社区。

　　（1）坚持高起点，面向二十一世纪，保证系统的先进性和在国内同行业中的领先地位；

　　（2）贯彻“实用、可靠、先进、经济”的八字方针，以应用为导向，推进管理，按急用先上、分步到位的原则进行建设；

　　（3）从现实情况出发，以需求为依据，总体规划、分步实施，确保系统高度集成、总体优化、安全可靠、稳步推进；

　　（4）系统充分考虑功能扩容性和技术升级性，适应当代信息技术迅猛发展的要求，以求最佳效果。

　　近年来随着我国国民经济的发展和国家住房制度的改革，人们生活水平和自身素质的提高，以及信息化社会日益逼近必将导致人们在家庭住房需求概念上的彻底变革。从以往追求居住的物理空间和豪华的装修向着享受现代化精神内涵与浪漫生活情趣的方向发展，追求更高的层次和境界。智能化家庭所提供的是，人们足不出户就可以进行电子购物，VOD视频点播，网上医疗诊断、网上教育、网上炒股、社区一卡通等等。

　　为了达到建筑智能化的要求，使它真正成为具有人脑般聪明智慧的建筑物，实现高效、舒适、安全、节能的目标，智能建筑一般由下面三大系统组成：

　　第一是通信自动化系统（CA）。其中包括综合布线系统、数字程控电话交换机或接入网系统、光纤电视及卫星电视接收系统、电视会议系统、卫星通信系统、背景音乐与紧急广播系统。目前，通信领域正在向三网合一趋势过渡，即将电话网、数据网和有线电视网合成一个网。现在看来，三网合一并不是简单地用一种方式代替其他方式，而是一个互相渗透的过程。这对智能建筑将产生重大影响。

　　社区通信自动化系统是智能社区的中枢神经系统，包括计算机网络、电话通信、卫星电视和闭路电视接收系统，它是社区实现对外界联系，获取信息，感知外部世界，抒发情情感，加强信息交流的关键系统。该系统如电话、传真。可视电话、计算机等，可实现高速信息传输和信息交换及电子邮件，可联接多种通信终端设备，确保社区内数字、文字、声音、图形、图像和电视信息的高速流通，与市内、国内和国外等有关部门实现信息交换和资源共享。

　　第二是楼宇自动化系统（BA），也可以称为社区设备自动化系统，是以计算机控制管理为核心。带有各种传感器和执行机构的综合监控性系统，主要是对社区内的电力（空调）、照明、电梯、给排水、防盗、火警等设施进行检测，分散控制、集中管见以达到安全、节能、经济和舒适的目标，实现一体化的监测和控制。

　　它又由若干子系统组成。其中楼宇控制系统主要负责对空调系统、通风系统、冷冻水系统、冷却水系统、生活热水系统、给排水系统、配电系统、照明系统、电梯系统的监测与控制；安全防范系统包括防盗报警系统、闭路电视监控系统、保安巡更系统、出入控制与门卫系统、紧急报警系统、模拟显示系统等。IC卡管理系统包括IC卡登记结算系统、宾馆IC卡门锁系统、IC卡门禁管理系统等。此外，还有消防报警及消防联合行动系统、停车场管理系统等。

　　第三是办公自动化系统（OA），包括计算机网络系统、酒店管理系统、物业管理系统等。

　　为实现社区管理自动化、通信自动化、控制自动化，保证社区内各类信息传送准确、快捷、安全，最基本的设施就是社区综合布线系统，形象讲，综合布线系统是智能社区的神经系统。实现这个系统的实质是将社区中计算机系统、电话系统、自控、监控系统保安防盗报警系统，电力系统合成一个体系结构完整，设备接口规范，布线施工统一、管理协调方便的体系。

　　随着生活,工作的现代化，智能化，楼宇、社区内需要的系统及设备越来越多，最基本的有通信系统（计算机、电话、电传、传真）、闭路电视系统（有线电视、卫星电视、自办电视等）、公共设备监测控制系统（路灯、楼道灯、社区发电机组、变配电设备、自备水箱等）、报警系统（求助、求救、防盗、消防、监控）、自动化管理系统（抄表、对讲、门禁）、计算机网络系统（交换设备，路由设备、ATM）。如此多的系统，如不采用统一、综合的方式实现，而采取各自规划，各自施工，既造成管理上的混乱，也为今后的维护造成极大困难。

　　智能社区的综合布线将很好的解决这个问题。智能社区综合布线系统是社区管理、生活、通信智能化的神经系统，它以控制、通信、计算机管理为内容，以综合布线为基础，实现社区的控制管理整体智能化。系统的功能实现可以灵活充分的利用每根“神经”，使系统的集中管理水平达到最合理的利用和实施状态，使成本降到最低，性能价格比最佳。智能社区布线系统要充分考虑社区内各项控制管理系统的应用，结合智能社区的具体实际，既有规范性，又有灵活性、实用性。布线系统要全部线缆均采用地埋。暗铺方式，其布线系统的管理信息出口均采用标准模块化管理，与设备实现最理想的插接，全部缆线采取集中式管理，便于维护和功能扩展。布线系统采用总线型或星型方式，一级或二级管理模式，这是目前国际上广泛采用的最灵活的布线方式。布线系统设备包括光纤，屏蔽、非屏蔽线缆，控制、电源线缆、接插件、信息模块、配线”标准机柜、配线箱等。

　　布线系统的综合性要求：社区综合布线系统设计必需综合考虑BA、CA、SA、CATV、计算机网络等系统的信息交互需求，采用先进的、高性能的、灵活的、经济的结构化布线设备充分利用线缆资源，合理设计，系统目的是将社区中计算机、电话，自控安防、电力、照明等系统统一在一个子系统下，形成设备接口，管理协调完整的布线体系。

　　社区布线系统的基本要求：楼群布线M带宽；楼宇内部布纷大于等于100M带宽；户内布线M带宽布线系统应根据社区楼群及楼宇内部结构化布线图和管线施工图，周密设计，严格施工，为用户提供完善的社区布线系统。

　　（1）预留两门直线电话：可实现语言信箱、传线）预留两路双口（TV／FM）有线）安保智能：一门可视对讲门铃：支持来访者与住户之间的可视对讲、大门保安与住户之间的话音对讲／门禁管理、防盗控制； 红外传感器，人体热释电传感器、超声波传感器、开关式传感器、微波传感器、激光传感器、联接110报警机、控制机及计算机软件。

　　（4）一路计算机网络接口（独享100Mbps）：实现INTERNET访问、公共信息查询、E-mail等相关服务。

　　（5）消防报警 外传报警执行（119火警）、自动喷淋装置；温度传感器、烟雾传感器、煤气泄漏传感器、氧传感器、环境自动调节器（加温、加湿、减湿、空气清新、加氧和空气负离子）。

　　（6）配备电子水表，电子煤气表，电子电表，门磁开关、红外探测器、紧急救助按钮、辅助求助按钮、煤气泄露报警器及其它安全传感器，实现社区管理中心对每一住户的安全监控。

　　（7）家庭电器设备遥控：在家遥控或在家外通过电话线遥控家里的各种电器设备，包括照明、空调、电线）电器（设备）控制管理。载波电器控制器、家电自动监测控制（电视机、计算机、音响设备、空调机、其他家电设备）；卫生间排气扇控制、水、电、气阀门控制；自动抄表（电表、水表、气表）。能化电冰箱、洗碗机、电饭堡、微波炉、热水器、食品干燥机，消毒碗柜、抽油烟机、调料柜、米柜、燃气灶，工作状态监测及控制。

　　（9）家庭保健护理系统（家庭远程医院）。检测体温、检测血压、脉膊跳动次数；护理资料、保健资料、急救、求助报警。

　　电视是千家万户不可缺少的一项娱乐活动。电视用的来源也是多种多样的，有卫星电视、有线电视、共用天线电视、社区自办电视等。通过智能综合布线实现的电视系统使住户共同面对一个“电视台”，即社区综合电视网，本系统布线简单，节目众多，且转换方便，通过增加用户终端设备可实现可寻址自动播放系统（VOD）。信号来源主要有：共用天线系统；卫星电视信号；自办电视节目信号；共用天线系统的调频广播节目传播；当地有线电视光纤网络节目。

　　现代智能社区免不了有许多公共设施或设备，如水泵、发电机组，供冷、供热、照明、通风，电梯等设备。而这些设备本身既是管理监测的难点，又往往都是耗能大户，因此如何便利生活、又通过科学手段加强对社区各种公共设备（施）的管理，降低管理成本，提高管理效率，创造舒适的生活环境是社区物业的重要内容之一。传统管理缺乏科学性，物管人员劳动强大，管理档次低。若社区设备（施）控制管理系统的实现是社区公共设备（施）智能管理水平的体现，也是社区物业硬件上档次的表现，同时也是住户的需要。物业管理人员无需亲临现场，一切都可由系统自动完成。

　　如水压降低，监测系统自动通知水泵开启；停电时，发电机组自动开始工作；住宅楼集中供冷热时，外界温度发生变化；中央空调机组将自动随之变化；社区路灯和楼道灯管理系统是由控制中心控制器分别确定开关时间，而楼道灯是否开启由声控开关完成，这样可以确保照明设备白天不亮，晚上有人在楼道行走时，楼道灯自动开启。

　　社区自控系统的基本功能： BA中央监控系统提供与社区网络系统接口；供配电监控；给排水监控；公共照明：包括社区公共场所照明及泛光照明和楼道照明（声控／红外感应／时间表／照度）的控制；背景音乐及紧急广播：要求与安保、消防联动；电梯运行监测；喷泉设施控制。

　　社区安全防范报警系统是智能社区实现安全管理的重要系统，主要包括电视监控、防盗报警、求救求助、煤气泄漏报警、消防报警等。

　　社区管理极为重要的内容是确保住宅，住户安全，生活中，人人都可能出现一些意想不到的求助情况，现代居住的格局，邻里常年不来往已是常事，家庭生活稳密性、封闭性越来越强。因此，社区安全防范及报警系统是具有先进的设计和设备，并为社区住户的安全提供保障的必要系统。

　　（4）社区电视监控：在社区的出人口、周界、车库、以及重要场所设置监视点。所有摄像点的设置，要求做到可对社区实施全方位的监视布控并有助于社区的物业管理。

　　（5）防盗报警：在社区每一住户内安装防盗报警装置。当住户家中无人时，可把家庭内的防盗报警系统设置为布防状态，当窃贼闯入时，报警系统自动）发出警报并向社区安保中心报警。

　　（6）巡更、周界报警系统：在心区的围墙上设置主动红外对射式探测器，防止罪犯由围墙翻入社区作案，保证社区内居民的生活安全；在社区内设置电子巡更系统，让保安人员定时定路线对社区内进行巡视，以弥补其他技防手段的不足，及时发现可疑情况，防患于未然。

　　（7)出入口控制系统：对社区的车辆出入口、楼宇出入口进行监视与控制，社区住户与物业管理人员及保安人员配备不同级别的IC智能卡，对社区住户出入社区进行身份鉴别、确认、及出入信息登记，提供住户出入社区信息的登记与查询功能。

　　（8）消防紧急报警：在社区的各个楼洞内安装消防栓启动按钮，当有火灾发生时，住户可按下此钮，通知物业管理中心，同时系统自动启动背景音响系统中的紧急程序，停止播放背景音乐，插播告警信息。

　　（9）煤气泄露报警一当室内煤气超过正常标准时，煤气泄露报警启动，通知管理中心，井可关闭煤气阀门，启动排气装置。

　　社区对讲系统是社区管理中心或来访者与用户直接通话的一种快捷通信方式。该系统有助于：（1）来访客人、朋友的通行；(2)紧急呼救的情况询问；（3）紧急事件、公共信息的通知；（4）车辆移动及邮件通知；（5）其它情况的通话。

　　该对讲系统可以在户内、户外、控制中心安装上摄像机，实现可视对讲。系统安全可靠、不占用住户的电话线路，同时住户可将自家的对讲系统设成免打扰，这样可以不接受来自中心的询问，紧急处理时可按下紧急按钮后，对讲自动开启、恢复和中心的联系

　　该系统有呼叫应答键，关闭键、免打扰键、控制器、对讲器，并通过专线与中心的对讲控制台相连。线路如有破坏，中心的计算机上会有指示，保证线路安全通畅。

　　系统分为二种：一种是独立单元式。适用于少量住户区域；一种是中心集中式，适用于多栋楼宇区域，并可由计算机记录数据，便于查询。

　　传统方式的住户水，电，气表抄表给物业管理和用户带来极大的不便，误差大、时效性差、统计计算工作量大，且带有人为随意性，尤其用户咨询时极不方便，不光是物业管理人员感到头痛的事，用户也感到不满意，甚至经常出现物业管理者和住户之间产生矛盾。智能抄表系统的推出可以很好的解决传统抄表方式带来的问题，该系统节省时间、节省人力物力提高工作效率。降低物业管理成本，也解决了用户想及时了解用水、电、气情况的烦恼，真正实现物业管理为用户着想的原则，准确。及时地将住户和物业管理部门所需三表数值反映在中央控制中心上。

　　该系统由抄表器、数字（电度、煤气、冷热水）表、中继器等组成。利用社区智能布线，将分散在各家各户的水、电、气、表连接形成网络，实现中心实时监测。本系统准确率高，有长时间断电应急备用电源保障，系统安装、调试操作非常方便，适应社区、单位、厂矿等。本系统可连接煤气泄露报警系统同时工作。

　　社区物业管理系统是社区管理实现规范化，科学化、程序化的重要系统。该系统主要内容有：

　　（1）工程设计文件管理。提供对社区工程文件的登记、维护、查询检索等管理功能，能有统一的登记录入界面，按查询用户的级别提供查询服务，登记与查询按照工程文件的用途与性质有一定的分类。

　　（2）居民信息管理。建立住户信息库，实现住户档案数据的计算机化管理，使居民的登记与查询简易而快速，对居民的信息查询应有一定的权限检测，按权限进行查询，分级管理，同是应有变更功能。

　　（3）设备报修、维护管理。以日常设备的维护与报修登记设备维护与报修，信息，对设备报修、维护管理情况有查询、考核与统计等管理功能，定期产生考核情况明细，报修信息的录入具有多条途径，具有网上报修功能，相应的费用通过收费信息系统进行统一的结算。

　　(4)社区管线信息管理。社区内管线分布情况信有登记录入、维护、查询等管理功能，可在社区网上进行查询，对信息有分级管理与权限查询。

　　（5）物业收费自动化系统。对纳入社区收费管理的收费项目进行电子收费管理（主要是指对煤气表、电表、水表的自动抄表与电子收费），提供网上应缴费用的查询，定期催缴，对没有上网能力的住户提供电话查询或者到物业管理中心进行查询，具有收费的登记、转帐、统计功能，及收费项目、记费方式的变更登记等功能，同时将其他各子系统相应的收费信息递交收费信息系统进行统一结算，居民可通过社区电子银行或IC卡缴费。

　　（6）来客访问管理。对出入社区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。

　　（7）设备运行状态信息管理及调控。对社区内各类设备的基本信息及其运行状况进行登记、维护，对修理、更换情况进行汇总。

　　机动车是现代社会的重要交通工具，随着人们生活水平的提高，私人拥有车辆在现代公寓已是很普遍的，因此公寓停车管理越来越迫切地成为摆在公寓管理者面前的课题。我公司推出的公寓车辆管理系统是您的得力助手。它能将公寓车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆安全，也使公寓车辆管理更加完善规范。车辆管理系统由出入读卡器、自动开门机，探测器、控制器等设备组成。该系统是公寓车辆管理停车场车辆管理的理想系统。

　　随着计算机技术和网络技术的发展，家庭计算机的普及，“上网”已经成为人们的常用语，各种信息网，服务网已经成为现代人们生活中必不可少的重要内容。社区网络服务中心是智能社区的大脑、信息交换中转站，高速的社区网络中心是社区住户步入信息社会，享受网络世界的重要保证。

　　社区内设一个高速计算机网，为千家万户提供上网服务。家用计算机除可以管理家庭各种电器设备外，同时可利用内部网与社区的其他住户在网上进行交流、娱乐，还可在管理中心查询数据。社区网络面向住户开放公共信息网。社会服务网，并提供国际互联网等服务，使住户生活更方便，达到人在屋中坐，便知天下事的功能，而且可实现家庭办公室的作用。

　　社区网络系统基本要求：社区网络系统是社区综合信息服务中心的基础平台，其设计应充分考虑社区信息流量的需求，以满足二十一世纪宽带多媒体信息交互的要求。同时网络应具备可管理性、可扩展性和可维护性。

　　（1）满足社区居民对信息的发布。交流与沟通需求，以及测览Internet和Intranet进行网络娱乐活动，获取远程服务（如远程医疗、远程教育、远程咨询、远程购物、远程阅读等各种要求；

　　（2）为社区物业管理公司进行社区信息系统管理提供快捷。多样的方式方法。保证管理人员能够及时了解到社区内的状况，并能够作出迅速响应或回复，另外对社区居民提供周到、全面的信息服务，或者实现社区服务的信息化；

　　（3）为社区居民和社区物业管理公司之间快速、充分的信息交流提供可靠保证；

　　（1）视频点播业务（VOD）:VOD的全称是Video on Demand，意即按需要的视频流播放。当您打开电视，您可以不看广告，不为某个节目赶时间，随时直接点播希望收看的内容，就好像播放刚刚放进自己家里录像机或VCD中的一部新片子，但是您又不需要购买录像带或者VCD盘，也不需要录像机或者VCD。信息技术的梦想就是通过宽带的多媒体网络将视频流按照个人的意愿送到千家万户。 这是一场视频信息的革命，也是宽带统一网络的革命。能够实现这种视频信息传输的网络同样可以实现话音与数据的传输。探讨已久的三网合一热点就是构建一个可以承载话音、数据和视频的宽带统一网络，其中视频流的点播实现是技术难度最高的，对网络的带宽要求也最大。智能社区进行结构化布线后，高速路有了，就要有车跑，VOD应用就是宽带多媒体网络上最醒目的车。