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　　从“重开发”到“重运营” 商业地产迎来重要行业“拐点” 近两年,随着国家对住房市场 调控力度不断加大,以及线上商业 流量增长不断放缓,中国商业地产 经过一系列并购重组和转型升级, 正在渐渐走出低谷,迎来重要的行 业“拐点”,少有的风口与机遇 就在眼前。 机遇和挑战就像一个天平的两 端,总在此

　　近两年，随着国家对住房市场 调控力度不断加大，以及线上商业 流量增长不断放缓，中国商业地产 经过一系列并购重组和转型升级， 正在渐渐走出低谷，迎来重要的行 业“拐点”，少有的风口与机遇 就在眼前。

　　机遇和挑战就像一个天平的两 端，总在此起彼伏中摇摆。近日，在 由全联房地产商会商业地产研究会 主办的中国商业地产行业发展论坛 2018年会上，业内人士普遍认为，近 两年随着国家对住房市场调控力度 不断加大，以及线上商业流量增长 不断放缓，中国商业地产经过一系 列并购重组和转型升级，正在渐渐 走出低谷，迎来重要的行业“拐点”， 少有的风口与机遇就在眼前。

　　“我的判断是住房市场进入了 白银时代，但是我们的楼宇经济正 处在黄金时代，因为新时代需要我 们新的商业地产，才能让生活更美 好。”住房和城乡建设部住房政策专 家委员会副主任顾云昌的一句话道 出了会场一众商业地产人的心声。 要知Kaiyun股份有限公司道，在去年初举行的年会上，业 内人士还一致认为商业地产的“挑 战大于机遇”。

　　顾云昌表示，在消费升级的形 势下，我们的商业地产不是太过剩 了，而是能满足广大人民群众美好 生活需求的商业地产太匮乏了。我 国商业地产发展应紧扣消费升级的 新形势，在文化、教育、娱乐、健康、 养老和旅游等方面开发更多产品， 购物中心应该向生活中心、消费中 心转型，满足人们的美好生活需要。

　　来自汇纳科技的数据显示， 2016 年，全国商场客流呈负增长， 2017 年同比上升 2.3 个百分点，线 下商城的客流整体回暖。从各个城 市来看，一线 年迎来 了回升，三线城市近几年持续上 升。与此同时，2017年商场顾客的 平均游逛时长达到 1.26个小时，并 呈上升趋势。从这3组数据里面可 以看出，随着线上流量增长的放缓， 线下流量红利正在回归。

　　技术和消费的变化正驱动整个 商业地产行业走向“拐点”。与上半 场相比，下半场的逻辑和规则将发 生根本性的改变。“如何构建共生、 互生和再生的商业生态，用积累的 物理和数字化的零售基础能力，赋 能于未来线上和线下的零售业态创 新，是一个重要课题和重大商机。” 京东集团首席战略官廖建文说。

　　在全联房地产商会商业地产研 究会会长王永平看来，现在商业设 施很多，竞争压力较大，需要以商业 为引擎，以“商业+”打造综合体。 “过去的购物中心全是纯商业，现在 需要以商业为基础不断叠加，比如， 商业+医疗、商业+文化、商业+旅游 等。过于简单的商业业态已经无法 适应消费需求的变化，商业地产要 从过去重开发转向重运营、重内 容。”王永平表示。

　　广义的商业地产其实是楼宇经 济。从资产的角度来说，楼宇经济 要高质量发展归根结底就是提质增 效。顾云昌认为，首先要优化配置 楼宇资源，土地是资源的较大要素， 把合适的产业放在合适的土地上。 以产业和市场为导向，合理配置楼 宇资源，纠正资源错配。

　　当前，很多城市热衷于盖大型 商场，导致严重的同质化竞争，造成 商业地产的空置率较高。要破解这 一困局，关键还是要因地制宜，合理 配置资源，进行差异化竞争。文化、 旅游、健康、体育、养老等产品是商 业地产未来发展的方向。

　　在与医疗健康结合方面，天亿 集团开展了有益的探索。“在未来的 商业综合体当中，健康消费一定会 占据一席之地。原来在医院才能完 成的医疗服务，未来在商业综合体 中也可以完成。”天亿集团董事长俞 熔说，综合体肯定不适合做大型疑 难杂症治疗，但口腔诊所、医美、健 康体检都可能成为重要业态。

　　新技术也将成为商业地产突围 的重要“武器”。“对实体商业来说，更 多的是要去拥抱科技，在新科技的基 础上去迭代商业变化。”印力集团副 总裁李楚华表示，所有科技赋能的一 个原点是围绕客户服务，包括租户和 消费者。对消费者来说，需要更好的 购物环境，租户则希望得到更加精准 的消费者。

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